L’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida i el Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya han interposat un recurs contenciós administratiu contra la Modificació del Pla General Metropolità per a l’obtenció d’habitatge de protecció pública en sòl urbà consolidat promoguda per l’Ajuntament de Barcelona i aprovada definitivament per la Subcomissió d’urbanisme de Barcelona el passat 5 de desembre.

L’esmentada modificació preveu que les actuacions edificatòries d’habitatges plurifamiliars en sòl urbà consolidat o de gran rehabilitació d’edificacions de més de 600 m2 hauran de destinar un mínim del 30% del sostre edificable a habitatge de promoció pública de règim general en venda o lloguer.

Norma contrària a l’ordenament urbanístic vigent
Aquestes entitats entenen que ni la legislació urbanística estatal ni la catalana habiliten l’Ajuntament de Barcelona per regular en aquesta matèria. Tant el Text Refós de la Llei del Sòl estatal com la legislació urbanística de la Generalitat exclouen la possibilitat d’imposar una càrrega – 30% mínim d’habitatge de protecció pública – en el sòl urbà consolidat. Al contrari, atemptaria a les condicions bàsiques del dret de propietat dels propietaris d’aquest tipus de sòl. A Barcelona, la quasi totalitat de la ciutat és sòl urbà consolidat – solars i edificis construïts – que ja han fet cessions de vialitat, zones verdes i equipaments en el procés urbanitzador.      

Conseqüències econòmiques
El govern municipal justifica la nova normativa en una situació d’emergència habitacional a la ciutat, en un context d’increment de preus de venda i lloguer. Obliden que a Barcelona no es disposa de sòl – la memòria del document de planejament exposa que hi ha en sòl urbà consolidat 1.073 solars pendents d’edificació, dels quals 187 són propietat municipal. També s’oblida l’absència de polítiques d’habitatge social en tot l’estat, i la pròpia inactivitat municipal en la matèria. La mateixa memòria de la modificació recull que l’Ajuntament de Barcelona és ja avui titular de 187 solars amb capacitat per prop de 7.000 habitatges, majoritàriament d’HPO, procedents de cessions d’aprofitament de l’execució en sòls urbanitzables i urbans no consolidats. És el cas de la Marina del Prat Vermell i de les Casernes de Sant Andreu, que sumen sòl per a HPO per 60.000 m2 en mans de l’Ajuntament des de 2011 i estan avui encara pendents d’edificar.  

Redueix el valor del sòl i de les edificacions existents
Sobre el valor del sòl i les edificacions. Segons dictàmens de què es disposa, la valoració del patrimoni urbà afectat – solars i edificis – amb l’entrada en vigor de la modificació tindrà una disminució entorn del 26% de mitjana.

Els efectes més negatius es donen en la rehabilitació del parc edificat
La normativa proposada obliga al 30% d’HPP en les obres de gran rehabilitació en edificis de més de 600 m2. S’entén per gran rehabilitació l’execució simultània o successiva d’obres de reforma o rehabilitació que tinguin un cost igual o superior al 50% del valor d’una construcció de nova planta de característiques similars i amb el mateix sostre que l’edificació existent.

L’anàlisi d’operacions concretes de rehabilitació integral d’edificis existents mostra que la nova normativa comporta que la rehabilitació deixa de ser viable tant per a la propietat vertical com per a l’horitzontal, situació que preocupa especialment als administradors de finques. La nova normativa tindrà efectes sobre el teixit urbà en fer inviable econòmicament la rehabilitació.          

Les entitats abans esmentades consideren que les grans tensions que registra avui l’accés a l’habitatge per a una gran part de les famílies, té per origen un greu desequilibri entre una oferta molt reduïda respecte d’una demanda creixent, i de l’absència de polítiques públiques ben dissenyades i dotades econòmicament, així com d’una paràlisi de la gestió de les administracions públiques amb els escassos recursos de què disposen. 

Segons dades del Pla Territorial Sectorial d’habitatge, l’Àmbit Metropolità de Barcelona té un potencial de reserves de sòl per construir més de 73.000 habitatges protegits. Mobilitzar aquestes reserves és imprescindible per incrementar l’oferta d’habitatge assequible.

Capacitat de gestió, coordinació entre administracions i recursos econòmics és el que avui es necessita per a un mercat estable que faciliti l’accés a l’habitatge de les famílies, no la contínua reforma normativa, que crea inseguretat jurídica i impossibilita la planificació. És el moment de demanar resultats, no bones intencions.