Reial Decret-Llei 35/2020, de 22 de desembre, en matèria d'Arrendaments Urbans
L'objectiu del Reial Decret Llei 35/2020 és alleugerar la situació de les empreses i autònoms, especialment els relacionats amb l’activitat turística, hostalera i comercial, per permetre que puguin mantenir la seva viabilitat i no es vegin irremeiablement abocats al tancament com a conseqüència de la pandèmia.
CAPÍTOL I: MESURES EXTRAORDINÀRIES DIRIGIDES ALS ARRENDAMENTS DE LOCALS DE NEGOCI:
Article 1: ARRENDAMENTS PER ÚS DIFERENT DEL D’HABITATGE AMB GRANS TENIDORS:
- Si les parts no han arribat a un acord voluntari, l’Arrendatari (persona física o jurídica) d’un contracte d’arrendament d’ús diferent d’habitatge o d’indústria, i si es compleixen els requisits de l’art. 3 d’aquest RDL, podrà sol·licitar, abans del 31 de gener de 2021, a l’arrendador (empresa o entitat pública o un gran tenidor), una de les següents alternatives:
- GRAN TENIDOR: Persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters - o bé una superfície construïda de més de 1.500 m2.
- ALTERNATIVES:
- REDUCCIÓ DEL 50 % DE LA RENDA durant el temps que duri l’estat d’alarma declarat pel Real Decreto 926/2020, i les seves pròrrogues, i fins a un termini màxim de 4 mesos addicionals comptats des de la finalització de l’estat d’alarma.
- MORATÒRIA EN EL PAGAMENT DE LA RENDA ARRENDATÀRIA que s’aplicarà durant el temps que duri l’estat d’alarma declarat pel Real Decreto 926/2020, i les seves pròrrogues, i que podrà estendre’s a les mensualitats següents i fins a un màxim de 4 mesos.
- L’ajornament s’aplicarà automàticament a partir de la mensualitat següent de la comunicació de la sol·licitud fefaent de l’arrendatari a l’arrendador.
- L’ajornament ni tindrà penalitzacions, ni meritarà interessos.
- El pagament dels imports ajornats es podrà realitzar:
- Durant el període de 2 anys comptats des de la finalització de la moratòria.
- En tot cas sempre dintre de la vigència del contracte d’arrendament o les seves pròrrogues.
- Els imports ajornats es repartiran de manera proporcional durant el període de pagament.
- Queden excloses de l’obligació de reducció o ajornament les altres despeses de serveis de manteniment o d’un altre tipus que corresponguin a l’arrendatari i dels quals es beneficiï, independents de la renda.
- L’arrendador té l’obligació de comunicar expressament la decisió de l’alternativa escollida, en el termini màxim de 7 dies hàbils des de la petició de l’arrendatari.
- En el supòsit que l’arrendador no comuniqui la seva decisió o no ho faci en aquest termini, s’aplicarà l’alternativa sol·licitada per l’arrendatari.
- En el cas en que les parts haguessin arribat a un acord sobre la reducció de la renda o la moratòria de pagament que afecta únicament una part del període comprés per l’estat d’alarma declarat pel Real Decreto 926/2020, i les seves pròrrogues, i fins a un termini màxim de 4 mesos addicionals comptats des de la finalització de l’estat d’alarma, les mesures de reducció o d’ajornament també seran d’aplicació, però s’aplicaran únicament per la part del període no afectat per l’acord entre les parts.
Article 2: ALTRES ARRENDAMENTS PER ÚS DIFERENT DEL D’HABITATGE: (no grans tenidors):
En aquests supòsits, l’Arrendatari (persona física o jurídica) d’un contracte d’arrendament d’ús diferent d’habitatge o d’indústria, i si es compleixen els requisits de l’art. 3 d’aquest RDL, podrà sol·licitar, abans del 31 de gener de 2021, a l’arrendador:
- L’AJORNAMENT TEMPORAL I EXTRAORDINARI DEL PAGAMENT DE LA RENDA ARRENDATICIA, sempre i quan no s’hagués acordat per ambdues parts un ajornament o rebaixa de la renda de forma voluntària.
- Les parts podran disposar de la FIANÇA arrendatària, que podrà servir de pagament total o parcial de mensualitats de renda.
- L’arrendatari haurà de retornar l’import de la fiança disposada en el termini d’UN ANY des de la data de l’acord o en el termini que quedi de vigència del contracte si és inferior a un any.
- En aquests supòsits, l’article 13 del RDL estableix un incentiu fiscal pel qual aquests arrendadors podran computar en l’any 2021 pel càlcul del rendiment del capital immobiliari la quantia de la rebaixa de renda voluntàriament acordada a partir de 14 de març de 2020 corresponents a les mensualitats de GENER, FEBRER i MARÇ de 2021.
Article 3: REQUISITS DELS TREBALLADORS AUTÒNOMS I PIMES ARRENDATARIS A EFECTES DELS ARTICLES 1 i 2:
- REQUISITS (clicar aquí) que han de complir els treballadors autònoms i Pimes arrendataris de béns immobles d’ús diferent a habitatge per accedir a les mesures dels arts. 1 i 2:
- Arrendament immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada pel treballador autònom.
- Arrendament immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una PIME.
Article 4: ACREDITACIÓ DELS REQUISITS:
- L’arrendatari haurà d’acreditar el compliment dels requisits aportant la següent documentació:
- La reducció de l’activitat s’acreditarà amb la presentació d’una DECLARACIÓ RESPONSABLE on es faci constar la reducció de la facturació mensual en un 75% respecte a la mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. L’arrendador, en tot moment, pot requerir i exigir a l’arrendatari que li mostri els llibres comptables que acreditin la reducció de l’activitat.
- La suspensió de l’activitat, s’acreditarà amb la presentació d’un CERTIFICAT DE L'AGÈNCIA TRIBUTÀRIA, sobre la base de la declaració de cessament de l’activitat declarada per l’interessat.
Article 5: CONSEQÜÈNCIES DE L’APLICACIÓ INDEGUDA DE LA REDUCCIÓ I L’AJORNAMENT EXTRAORDINARI EN EL PAGAMENT DE LA RENDA:
- L’arrendatari beneficiat per la reducció o ajornament del pagament de la renda SENSE complir els requisits, serà responsable dels danys i prejudicis que hagi produït, i de totes les despeses generades, i sense perjudici de les altres possibles responsabilitats.
Article 6: EXCLUSIÓ DE L'APLICACIÓ DE LA MESURA A ARRENDADORS CULPABLES EN CONCURS DE CREDITORS:
- Queden exclosos els supòsits en què l’arrendador estigui incurs en Concurs de creditors o quan l'arrendador es trobi en probabilitat d'insolvència o davant d'una insolvència imminent o actual de conformitat amb el Text Refós de la Llei Concursal, i així ho acrediti.
*NOTA IMPORTANT:
- L’entrada en vigor d’aquest REIAL DECRET LLEI 35/2020 estatal, ens planteja el dubte de quina norma jurídica hem d’aplicar a CATALUNYA: Si aquesta estatal o bé, la normativa catalana que es va dictar el 22 d’octubre del 2020 mitjançant el DECRET LLEI 34/2020.
- La nostra opinió és que com la Disposició Final 9ª del Decreto Ley estatal “titulos Competenciales” diu que la norma es dicta “al amparo de las competencias exclusivas atribuidas al Estado en cumplimiento de los deberes constitucionales, pero sin perjuicio del desarrollo y de las competencias de las comunidades autónomas", considerem que preval, en aquest supòsit, la normativa catalana i, per tant, haurem de seguir aplicant el DECRET LLEI 34/2020, de 22 d’octubre, dictat pel Parlament de Catalunya, sempre i quan no es declari la seva inconstitucionalitat.
